<부동산 초보> 입주장에서 돈이 부족할때 - 입주장에서 잔금미루기 VS 세입자 셋팅하기 무엇이 더 유리할까? (입주장 고민)

<부동산상담사례1>입주장에서 돈이 부족할때 - 입주장에서 잔금미루기 VS 세입자 셋팅하기 무엇이 더 유리할까? (입주장 고민)
 

입주장에서 잔금미루기 VS 세입자 셋팅하기 무엇이 더 유리할까?

 

공급폭탄의 대구지역 투자입니다. 입주장고민!
 
얼마전에 친구를 만났습니다.
친구는 대구 새아파트에 입주를 한 상태였고, 
같은 아파트에 투자 목적으로 부모님 말듣고 묻지마 투자를 한 상태였습니다.
2천만원을 피 주고 산 아파트였습니다.
 
매도를 하려고 하는데 안 팔려서.... 입주잔금기간이 지났음에서 버티고 있는 상황입니다.
최종결정은 본인이 하는 것이지만.... 안타깝게도 입주장에서 손 놓고 있었습니다.
피를 2천 낮춰서라도 팔려고 하고 부동산에 매물만 내놓고 .... 총 마이너스 4천에도 안나가고 있는 상황입니다.
 
이 상황에서 무엇이 더 나은지 알아보는게 필요합니다.
 
사람들이 간과하고 있는 것은 오히려 큰 결정일수록 잘되겠지 하고 미루는 경향이 있습니다.
 
큰거일수록 세세히 따져보는 것이 중요합니다.
그렇기 때문에 저도 급한 마음에 엑셀로 정리해서 하나하나 같이 비교해보았습니다.
 

입주장에서 고민해야할 것

(옵션1 잔금을 미루고 매도한다 / 옵션2 주담대를 내고 월세를 맞춘다. 옵션3 전세를 맞춘다.)

입주장에서 선택할 수 있는 것 (실입주 안할 때)
이 친구의 경우 계약금과 중도금 1회 자납한 상태입니다.

 
옵션 1에서는 잔금을 미루고 매도하는 방법 매달 중도금 이자가 230만원 정도 나가네요. 그보다 빨리 분양권이 팔리면 좋겠지요? 옵션1에서는 매매가 가능 합니다.
 

 
옵션2에서는 매달 192만원 정도 나갑니다.
월세를 100만원 정도 받을 수 있다고 가정하면 92만원 정도 손해를 보겠네요.
다만 옵션2에서는 매매는 안된다고 보시면 됩니다...(세입자가 들어가있어서)
옵션2에서의 주담대가 약간 다른데, 주담대의 기준 따라 대출나오는 금액이 다릅니다.

 
옵션3는 현재 필요한 돈이 너무나 많아서 고려하지 않았습니다. 입주장폭탄으로 매매 5억짜리 아파트에 전세가 2억에서 2억5천 정도 나오는데 그러면 나머지 2.5억은 대출을 받지못하고 자납을 해야합니다. 친구는 현재 그 여유자금은 없는 상태입니다.
 
 
 

입주장에서 꼭 생각해야할 것
-> 엑시트 플랜

복기를 해봅니다. 부동산 투자는 엑시트 플랜이 있는데 그 플랜이 부재된 상태였습니다. 얼마가 되면 매도를 해야하는지같은 계획이 필요합니다.
매도전략에서 중요한 것은 수익이 나지 않을때 주식처럼 손해가 났을 때의 대비가 되어 있어야 합니다.
그런데 그런게 전혀 없었기 때문에 시간만 흘러가고 있었던 것이었다.
 

입주장에서 꼭 알아야 할 2가지

첫번째, 부동산 잔금 미납했을 때 드는 돈, 미납지체금은 이율이 비쌉니다. 친구는 잔금에 대해서 그 금액을 몰랐습니다. 그 금액을 알 수 있는 방법은 입주계약서 입니다. 우리는 얼마나 돈이 드는지 확인을 해야합니다.
 
두번째, 갭투자를 했을 때 전세투자라고 생각할 필요가 없습니다. 월세를 받고 주담대 내서 주담대에 대한 비용만큼 받을 수 있다면 그것또한 하나의 갭투자의 유형입니다. (한바퀴정도 돌리고 매도한다고 볼 수 있겠습니다. )
다만 이 카드는 한번밖에 못쓰는 카드 입니다. 주담대는 DSR이라는 한계가 있기 때문입니다.